Відомий факт, що першою ознакою того, що місто живе, розвивається і навіть перевтілюється, є наявність в його площі будівельних майданчиків і, як наслідок, новобудов – чи це торгові центри, чи багатоквартирні будинки.

Нині люди шукають комфортне житло за відносно невеликі гроші, тому забудовники замість габаритних чотирикімнатних квартир переорієнтувались на одно- чи двокімнатні оселі, на які є попит і які можна швидше продати.

Хто не може собі дозволити придбати житло, може його орендувати. Зараз ринок нерухомості перенасичений житлом і пропозиція перевищує попит, а тому орендувати квартири можна як на вторинному ринку житла, так і в новобудовах міста.

Про те, чим живе ринок житлової нерухомості Луцька, що і в яких районах будують забудовники і скільки треба мати грошей, щоб вибирати житло "від А до Я", дізнавалися журналісти сайту новин Волині "Конкурент".

Найчастіші порушення на будівництвах

У відповідь на запит ІА "Конкурент" надійшла інформація про те, що у 2016 році управління містобудування та архітектури видало 282 містобудівні умови і обмеження, а за перше півріччя 2017 року – 109 містобудівних умов і обмежень. Також у 2016 році відділом державного архітектурно-будівельно контролю (ДАБК) було зареєстровано 925 дозвільних документів про початок будівельних робіт, а за 6 місяців 2017 року встигли зареєструвати 366 таких дозвільних документів. Щоправда, за минулий рік зареєстрували 501 декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, а за перше півріччя 2017 року – 374 декларації.

Начальник відділу державного архітектурно-будівельного контролю Луцької міської ради (ДАБК) Юрій Маслюк розповів, що на переважній більшості об'єктів, на яких здійснювали перевірки, виявляли порушення. Для прикладу, якщо відділ ДАБК у 2016 році здійснив 178 перевірок, то тільки на 13 з них не виявили порушень. За перше півріччя 2017 року з 83 перевірок на будівництві на 81 об'єкті були порушення. В основному вони були пов'язані з самочинним будівництвом, відхиленням від проектної документації чи розробленням проектної документації з порушенням. В разі виявлень таких випадків відділ ДАБК має повне право (і повинне) притягнути до відповідальності або замовника, або підрядника, або проектувальника. Відтак порушнику видають припис та певний термін на усунення порушення. Після цього вже перевіряють, чи були усунуті порушення за вказаним приписом чи ні.

До речі, в Україні існує практика, коли суд може ухвалити рішення про знесення об'єктів самочинного будівництва. Щодо Луцька, то нині на розгляді в суді перебуває одночасно три справи про знесення самочинного будівництва (це прибудови до комерційних об'єктів). Позивачем є відділ державного архітектурно-будівельного контролю.

Варто відзначити той момент, що ще в 2011 році прийняли закон, яким спростили отримання права на виконання будівельних робіт і прийняття в експлуатацію, Це означало, що подавали, наприклад, декларацію, до неї жодних документів не додавалося. Та ж історія з готовністю об'єкту – подавалась декларація, до якої документів не додавалось, вона реєструвалась та будівництво приймалось в експлуатацію.

Втім 10 червня набрав чинності Закон України № 1817-VIII "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності". Відповідно до нового закону, відбудеться перехід від триступенової дозвільної системи (повідомлення, декларація, дозвіл) до двоступеневої (повідомлення, дозвіл).

Під складністю розуміється сукупність ознак об'єкта, які характеризують його призначення і потенційну небезпеку.

А порядок оформлення дозвільних документів визначатиметься не за категорією складності об'єкта будівництва, а за класом наслідків (незначний, середній, значний).

Наприклад, тепер для будівництва багатоповерхових будинків на початку треба отримати дозвіл про початок будівельних робіт. (Подається весь пакет документів на отримання цього дозволу і сертифікат на прийняття (при прийнятті складніших об'єктів мають перевірити, чи все відповідає проектній документації, вимогам будівельних норм, стандартів і правилам).

"Для добросовісних будівельників це не ускладнить життя, бо ті ж самі документи забудовник повинен був мати на руках. Просто тим декларативним принципом користувались деякі недоброчесні забудовники", – розповів Юрій Маслюк.

Також він зазначив, що якщо колись у Луцьку будувало два забудовники, то зараз будує багато нелуцьких будівельних фірм, і, відповідно, зросла конкуренція в будівельній сфері міста.

Відповідно до статті 32 Закону № 3038-VІ (у редакції від 17.01.2017), клас наслідків будівель і споруд - це характеристика рівня можливої небезпеки для здоров'я і життя людей, які постійно або періодично перебуватимуть на об'єкті або які знаходитимуться зовні такого об'єкта, та матеріальних збитків чи соціальних втрат, пов'язаних із припиненням експлуатації або з втратою цілісності об'єкта.

Будівництво "вилазить" за межі Луцька

Про те, що конкуренція в будівельній сфері міста розвивається (та ще й швидкими темпами), говорить і генеральний директор ПАТ "Луцьксантехмонтаж № 536" Ігор Чорнуха.

Він наголосив на тому, що місце будівництва залежить від того, де, перш за все, є вільні ділянки. В принципі, в будь-якій точці міста Луцька, площа якого не є великою – лише 42 квадратних кілометра.

"Я б сказав, що навіть вже будівництво "вилазить" за межі Луцька і заходить на територію громад, які знаходяться поруч. Особливо активно в Липинах будують. Вже потрохи в сторону Рованців будівництво розширяється. Тобто в будь-якій точці міста, тільки, я дивлюсь, менш активно в районі ЛПЗ", – сказав Ігор Чорнуха.

Забудовник відзначив, що нині тільки набирають популярності котеджні містечка, за якими, на думку Чорнухи, майбутнє. Втім на даний час великою популярністю і попитом користуються одно-, двокімнатні квартири – їх найчастіше купують.

Тобто, як наголосив Ігор Чорнуха, продаж іде більш поміркований, але й швидкими темпами збільшується конкуренція – заходять організації, які "дають" нижчі ціни. Причина цих низьких цін в кожного різна – одні ухиляються від сплати податків, інші не оформляють людям заробітних плат офіційно та інше.

"В нас найчастіше купують одно-, двокімнатні квартири. Якщо в загальному окреслити тенденцію, то, наприклад, якщо двокімнатна є 65 квадратів і є 75 квадратів, то, звичайно, людина візьме ту, де 65 квадратів. Тобто, зважаючи на те, де буде менша вартість житла", – пояснив Ігор Чорнуха.

Що ж до державної політики у будівельній галузі, то забудовник чітко сказав: на цю хвилину абсолютно ніякої державної політики вони не відчувають, і будівельники виживають самі по собі. Адже банківська сфера абсолютно не працює, кредитів не те, що високих, а взагалі будь-яких не хочуть надавати будівельним організаціям, навіть під реальну заставу, не те щоб під якісь бізнес-проекти. Також немає пільгового, іпотечного кредитування на купівлю житла, не діють жодні програми молодіжного кредитування, як це було ще десь 5 років тому.

"Це дуже погано, бо, по-перше, вона (держава, – К.) не допомагає людям отримати житло, по-друге, держава таким чином показує бізнесу, що вона не зацікавлена в робочих місцях. Наприклад, як у нас на підприємстві: за нашими спинами керівників Чорнух стоїть 700 працівників підприємства. А це середня заробітна плата – близько 10 тисяч, це за рік мільйони сплачених податків в бюджет. Адже ж найпростіше забезпечити робочими місцями людей через будівництво, ти тільки сприяй і все! Навіть малокваліфіковані люди завжди знаходять робоче місце на будівництві", – розповів Ігор Чорнуха.

Відтак через пасивність держави щодо розвитку будівельної галузі чимало кваліфікованих людей виїхали на будівництва за кордоном.

Що ж до того, які інновації та новинки впроваджуються на сучасних луцьких будівельних майданчиках, то Ігор Чорнуха повідомив, що на сьогодні чимало забудовників велику увагу приділяють архітектурі своїх будівель. Хоча є й такі, що надалі продовжують активно будувати будинки без будь-якої архітектурної привабливості. Також нині популярність мають енергоощадні будинки, де є автономне опалення і людина сама може регулювати, скільки їй потрібно спалити газу, тепла та інше.

Районування в Луцьку не дуже сильно впливає на вартість оренди чи продажу квартири

На сьогодні купити квартиру можуть собі дозволити ті люди, які мають певні запаси грошей або ж їздять на заробітки за кордон, всі інші, хто не живе з батьками чи купленій кимось оселі, винаймають житло. Нині є така тенденція, що люди, які купують квартири в новобудовах, в більшості випадків потім здають це житло іншим, таким чином заробляючи на цьому немалі гроші.

Це пов'язано з тим, що люди, які мають кошти, у зв'язку з банківською кризою, очевидно, зрозуміли, що краще вкладати гроші в нерухомість і мати з цього ще й "живий" дохід.

Що ж до питання оренди квартир, то, як зазначила директор Волинського агентства нерухомості Лариса Мусійчук, вартість залежить навіть не стільки від кількості кімнат, як від стану квартири. Бо може однокімнатна квартира, якщо вона в новобудові з ремонтом та меблями, коштувати 5 тисяч гривень. За трикімнатну квартиру в новобудові теж з ремонтом і меблями просять і 10 тисяч в місяць. Тобто на сучасному ринку нерухомості у Луцьку пропозиція переважає попит. Зі слів ріелтора, той, хто має гроші, "робить погоду". Той, хто має від 12 тисяч доларів, вибирає нерухомість від А до Я.

Як зазначила фахівець, ринок нерухомості у Луцьку перенасичений великими комфортабельними квартирами. Щоправда, попитом користуються невеликі квартири (бо вони, як правило, дешевші), але комфорт для винаймачів відіграє важливу роль.

"В нас будують "Шанхаї" з одно-, двокімнатними квартирами. Раніше було комфортабельне житло на три-чотири кімнати. Нині забудовники переробляють їх під одно-, двокімнатні квартири і так продають їх значно швидше", – розповіла Лариса Мусійчук.

Ріелтор розповіла, що традиційно найдорожчим районом міста залишається центральна частина. Зазвичай великі і комфортабельні квартири в центрі міста орендують іногородні та іноземці, яким не цікаво шукати житло десь на периферії. До слова, Лариса Мусійчук пригадала, що найдорожча квартира у Луцьку, яку вона допомагала здавати, коштувала 1 200 доларів в місяць, вона знаходилась на проспекті Волі у центрі.

Цікаво, що район ЛПЗ, який не є таким популярним, як Привокзальний чи 33 квартал, в плані оренди житла, зі слів ріелтора, має багато переваг. Будувався цей район одним з останніх в місті. Там є новобудови, але вони зводились після 2000-го року. Там новіші тепломережі, все компактно і курсує багато маршруток. Така ж історія з достатньою кількістю маршруток на 40-му кварталі, де шукають квартири в останню чергу.

55 квартал (за "ТамТамом"), де забудовувалися всі земельні ділянки, нерідко зустрінеш таке явище, як "вікно в вікно", "двір у двір", що, звісно, ж спричиняє певний дискомфорт для мешканців таких осель.

До речі, мікрорайон Вересневе, який знаходиться на околиці міста, зі слів Лариси Мусійчук, дуже цікавий район, який підійде для тих, хто не любить міської метушні, а потребує тиші та спокою. Там є старі будинки, а є будинки приватного сектору, які будувалися не так давно, в багатьох оселях є навіть автономне опалення.

Щоправда, зараз там є проблеми з фекальними відходами, які потрапляють на поля фільтрації цукрового заводу, що знаходиться в тому ж таки мікрорайоні, і внаслідок цього мешканці потерпали від нестерпних запахів. Проте міська рада обіцяє невдовзі збудувати каналізацію і доєднати каналізацію Вересневого в міську мережу, щоб фекальні відходи не потрапляли на поля фільтрації і не утворювали запахів.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

• КАНАЛІЗАЦІЮ МІКРОРАЙОНУ ВЕРЕСНЕВЕ ПЛАНУЮТЬ ПІДКЛЮЧИТИ ДО ЛУЦЬКА
• У ЛУЦЬКУ ВИМАГАЮТЬ НЕ ЗЛИВАТИ НЕЧИСТОТИ НА ПОЛЯ ФІЛЬТРАЦІЇ ЦУКРОВОГО ЗАВОДУ
• ПОВІДОМИЛИ, ЧИ ЗАГРОЖУЄ ЗДОРОВ'Ю СМОРІД НА ВЕРЕСНЕВОМУ

Загалом районування в Луцьку не дуже сильно впливає на вартість оренди чи продажу, бо Луцьк – компактне місто, де від одного кінця до іншого маршруткою їхати 30 хвилин.

Цікавим є момент з добросовісністю чи недобросовісністю власників квартир, які здають їх в оренду. У Луцьку є люди, які мають 10 квартир і для них це бізнес. Тому вони намагаються "не втратити клієнтів", винаймають клінінгові компанії чи самі власноруч після кожних пожильців прибирають і, якщо необхідно, роблять ремонт в квартирі. А є орендодавці, які не бажають платити податки за здачу в оренду житла, а хочуть мати з цього лише прибутки, нічого не вкладаючи. Тому нерідко можна зустріти оголошення про оренду квартир, в яких стара сантехніка, меблі ще з радянських часів, старі вікна і відсутність навіть косметичного ремонту.

Щоправда, як розповіла Лариса Мусійчук, зараз люди все рідше погоджуються вселятися в такі квартири, адже комфорт – це чи не основна вимога.

"Коли ви орендуєте квартиру, я би поцікавилась, а скільки людей до вас жило тут? Якщо дуже часто міняються мешканці, можливо, власник поганий?" - сказала Лариса Мусійчук.

Найкраще при оренді укладати з орендарем хоча б якийсь договір, де можна було би прописати основні умови проживання, плати за оренду та інше.

Втім ті люди, які мають гроші на купівлю власного житла, матимуть, з чого вибрати, тим більше, що нині ринок нерухомості "почуває" себе непогано – адже житло суттєво здешевшало за останніх років 10, а на вторинному ринку житла ще й поторгуватись та домовитись за нижчу вартість можна.

"Сьогодні досить великий ринок новобудов, єдине – треба вирішити, що ви хочете, де і як ви хочете, і завжди мати сторонній погляд, щоб хтось зі сторони подивився і дав пораду. Запитайте фахівців, як і з чого будують, чи добудують та інше. Наприклад, в Луцьку до здачі готують два будинки, які будували з силікатної цегли, а це не є дуже добре", – радить Лариса Мусійчук.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: У ЛУЦЬКУ РОЗПОЧАЛИ БУДІВНИЦТВО СУЧАСНОГО ЖИТЛОВОГО КОМПЛЕКСУ (ФОТО)*

Взагалі на вартість житла завжди впливає економічно-соціальне становище в країні. До прикладу, коли розвивається стрімко бізнес, йде активними темпами будівництво комерційної нерухомості, відповідно, створюються робочі місця, люди хочуть заробляти гроші і або орендувати, або купувати житло, і тоді вже й житловий ринок "підтягується". Ось цей ланцюжок працює завжди.

В порівняні з іншими містами, у Луцьку вартість житла є не найвищою, але й не найнижчою. Зі слів ріелтора, в Ковелі є житло, яке навіть дорожче, аніж у Луцьку.

"Таке життя. Про що би ми не говорили, завжди говоримо про їжу, про житло і роботу…а робота - це теж нерухомість", - додала Лариса Мусійчук.

***

Нині ринок житлової нерухомості у Луцьку розвивається, і конкуренція на ньому росте щодня, адже в місто заходять будівельні фірми з інших регіонів. Щоправда, цей розвиток спричинив іншу проблему: немає де будувати, тобто будівництво вже "вилазить" за межі міста. Втім попит на житло є і, як показує практика, люди фактично розбирають одно- чи двокімнатні квартири в новобудовах.

Традиційно й на вторинному ринку житлової нерухомості можна не лише купити оселю, а й домовитись з власником за нижчу вартість. Тим, хто не має грошей ані на квартиру в новобудові, ані на вторинному ринку житла, ріелтори пропонують взяти житло в оренду. Тим більше, нині спостерігається тенденція, коли люди, які купують оселю в новобудові, одразу ж здають її в оренду, таким чином заробляючи немалі кошти на своїй нерухомості.

Так повелося, що за сприятливого соціально-економічного становища країни люди впевнені в завтрашньому дні і готові вкладати кошти в нерухомість. Адже при нестабільній ситуації в банківській системі, коли ми ледь не щодня читаємо про банкрутство того чи іншого банку, завжди є актуальним старий й класичний принцип: найкраща інвестиція – в нерухомість.