Оренда квартир у Луцьку: знайти житло, а не проблем на голову

Не кожна людина може дозволити собі придбати власне житло. Лише в Луцьку щороку тисячі людей (від студентів до людей, які працюють) намагаються знайти квартиру чи бодай кімнату в оренду. Для когось значення має місце розташування оселі, для чималої кількості громадян – вартість житла. Комусь щастить знайти квартиру через знайомих, а інші на свій страх і ризик намагаються знайти оселю через оголошення в інтернеті, або ж звертаються до ріелторів. Тут вже як пощастить. Тому треба бути обережним, адже оренда (й купівля-продаж також) житла – це ще одна сфера, де люблять орудувати зі своїми схемами шахраї.

«Здам квартиру в оренду зі всіма зручностями. Дешево» 

У Луцьку, звісно ж, у таких масштабах квартирні афери, як, скажімо, в Києві чи туристичних містах, не поширені. Втім такі випадки трапляються.

Начальник організаційно-методичного відділу слідчого управління ГУНП у Волинській області Іван Поторась розповів, що на Волині у 2018-му випадки, що стосувалися оренди житла, якого насправді не було, фіксували у селі Шацьк у курортний сезон. Шахраї розміщували оголошення про те, що здаються будиночки в оренду для проживання, окремі люди бронювали їх, надсилаючи наперед кошти. Хоча людям варто було б не довіряти оголошенню в інтернеті, а подзвонити до голови сільради і перепитати, чи дійсно в Шацьку є така-то вулиця та особа, яка здає в оренду житло.

У Луцьку, хоч і рідше, але теж подібні випадки з квартирними аферами простежуються. Можливо, їх менше фіксують правоохоронці, бо люди соромляться або ж не хочуть повідомляти в поліцію про те, що їх «розвели» на гроші.

Загалом таких випадків на Волині було зафіксовано у 2018 році 18, два з яких – у Луцьку. До слова, правоохоронці не ведуть якоїсь окремої статистики суто щодо злочинів, які стосуються квартирних афер.

Втім розповіли, за якою найпоширенішою схемою працюють зловмисники. Зазвичай в OLX виставляють фото квартири, яку буцімто збираються здавати в оренду. Коли людина дзвонить за номером, то дізнається про те, що на квартиру черга охочих і їм треба скинути передоплату, або ж придумується якась інша легенда. Головне – видурити з людей передоплату за "житло". Важливий момент – квартиру орендар бачив лише на фото в інтернеті. Як правило, ці фото можуть бути якоїсь оселі, що розташована, скажімо, в місті Єкатеринбург Російської Федерації.

Про один з таких випадків ІА «Конкурент» писало ще на початку року. Тоді подружжя надіслало передоплату на номер телефону, а завершилася ця історія тим, що лишилися і без грошей, і без орендованої квартири.

Занадто низькі ціни оренди квартир мають насторожувати

Ще один момент, який повинен насторожувати, але зазвичай стає гачком, на який "клюють" люди, – дуже низька ціна.

Ріелтор АН «Мегаполіс» Надія Колядич розповіла, що зазвичай ціну оренди формують різні фактори: місце розташування, стан квартири, наявність меблів та побутової техніки. Ціну встановлює власник, а ріелтор може лише рекомендувати її, користуючись порівняльною характеристикою об'єктів, що перебувають в оренді. 

Нині у Луцьку, якщо йдеться про квартири з центральним опаленням, мінімальна вартість однокімнатної оселі може бути в місяць 2 500 гривень плюс комунальні послуги. Але ріелтор зазначає, що очікувати хороший, доглянутий стан такої квартири вже не варто. Середня вартість на однокімнатну квартиру з централізованим опаленням – 3 500 гривень і оплата комунальних послуг. З автономним – 4 000 гривень і "комуналка". Двокімнатні квартири, відповідно, дорожчі від однокімнатних приблизно на 25 %.

Іван Поторась радить, що орендарю треба щонайменше зустрітися з орендодавцем, оглянути квартиру і переконатися, що оселя дійсно належить людині, яка й виставила її на оренду.

Побачити на власні очі і пересвідчитись, що орендар – власник квартири 

Юрист Валентин Хаймик зазначив, що орендар повинен ознайомитися з документами (в оригіналі), що підтверджують право власності орендодавця на житло, яке він здає. Передусім потрібно перевірити паспорт та ідентифікаційний код орендодавця та переконатися, що це саме та людина, яка здає житло. Також варто перевірити документ, що підтверджує право власності на квартиру.  Коли квартира перебуває у спільній власності, наприклад, подружжя, то також варто отримати згоду від співвласника на передачу такого житла в оренду.

Вже коли людина подзвонила за оголошенням, побачила квартиру, перевірила документи на відповідність, тоді можна поговорити і про ціну питання.

Щодо передоплати, то можна обійтися без неї, або ж заплатити одразу при заселенні за перший та останній місяці проживання (як сторони між собою домовляться). Завдаток може бути, наприклад, якщо власник квартири перебуває в іншому місті чи заселення не можливе відразу після показу з різних причин.

Надія Колядич радить передоплату завжди фіксувати у відповідній розписці та й загалом при пошуку квартири керуватися здоровим глуздом, аби не стати жертвою квартирного шахрая.

«Шахраї існуватимуть доти, доки люди в гонитві за дешевими послугами забуватимуть про свої права, не читатимуть те, що підписують, та віритимуть “доброму” слову. Все ж варто заручитися допомогою професійного, добросовісного ріелтора, знайти такого не так вже й складно», – каже Надія Колядич.

Розрізнити добросовісного ріелтора від афериста

Щодо ріелторів, тут теж варто пам’ятати одну золоту істину: довіряй, але перевіряй. 

Надія Колядич працює ріелтором уже п'ять років, але зізнається, що й сама досконало не знає специфіку роботи всіх агентств нерухомості. Із її слів, професіонал першочергово дбає про свою репутацію та жодним чином не допустить, щоб клієнт пішов від нього незадоволеним.

Основними відмінностями між тими, хто працює чесно, та шахраями є те, що добросовісний ріелтор працює прозоро та на результат. Перш ніж з вами зустрітися, він озвучить свої умови, вартість послуг (зазвичай, це 50 % вартості місячної оренди) та буде присутній під час огляду об’єктів. Оплата послуг професійного ріелтора відбувається лише тоді, коли орендар та орендодавець дійдуть між собою згоди, тобто за фактом найму житла.

«Хороший ріелтор завжди дотримується професійної етики, працює лише відповідно до вимог клієнта, сприяє показу об’єктів, перевіряє, щоб документи були в порядку, завжди доводить справу до кінця», – зауважила Надія Колядич.

Договір оренди і що в ньому має бути

Експерти радять під час заселення у квартиру складати відповідний договір між орендарем та орендодавцем.

У договорі треба чітко прописати умови як для орендодавця, так і орендаря, щоб уникнути непорозумінь у майбутньому. Обов’язково там має бути вказаний предмет договору (квартира із зазначенням конкретної адреси), термін дії договору, розмір та порядок орендної плати.

Валентин Хаймик зауважив, що цих трьох  мінімальних умов буде достатньо, щоб вважати договір укладеним. До слова, згідно ЦКУ договір оренди житла укладається в письмовій формі, тобто обов’язкового нотаріального посвідчення цей договір не потребує.

«Проте варто передбачати й інші умови, наприклад, хто оплачує комунальні послуги, конкретно вказати права та обов’язки сторін, передбачити порядок розірвання договору тощо», – зазначив юрист.

Надія Колядич зауважила, що коли орендар та власник житла обмежуються усними домовленостями між собою, то ріелтор не може наполягати на підписанні договору.

Проте орендарю і власнику житла набагато легше та простіше будувати відносини, коли є чітко прописані умови договору.

Якщо ж, скажімо орендодавець, порушує договір, то можна вирішити це питання мирним шляхом, або ж йти до суду аби захистити свої права.

Коли ж заселилися в омріяну квартиру, уклали договір, а через деякий час вас просить власник житла «на вихід», то в такому випадку варто пам’ятати, що дострокове розірвання договору найму житла з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Втім, зі слів юриста, договір найму житла, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо житло, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник квартири повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Також договір може бути розірвано за вимогою власника житла, якщо орендар або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житло. Ще можуть розірвати договір, якщо орендар використовує житло не за призначенням або систематично порушує правила співжиття, що унеможливлює для інших проживання з ними в одній квартирі (будинку.) Також у разі невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

Європейський досвід здачі в оренду житла

Поки в нас питання оренди житла перебуває у напівлегальній та неврегульованій площині, на усних домовленостях абощо, то в європейських країнах вже давно діють чіткі правила.

Про відмінність українських реалій від європейських у сфері оренди житла говорить і ріелтор Надія Колядич. Із її слів, одиниці українських орендодавців мають бажання офіційно реєструвати свою діяльність та сплачувати з неї податки.

«Був випадок у моїй практиці, коли власник квартири згодився на варіант здачі квартири офіційно. При цьому, звичайно, вартість податку врахував у вартість оренди квартири. Відповідно, потенційним орендарям я озвучувала дві суми: 4000 грн + к.п, або 4700 грн + комунальні послуги, тобто дорожче, але чесно перед державою та маючи законний захист, більше прав та можлливостей. Орендаря, який погодиться платити більше, проте з явними перевагами, мені не довелося на той момент знайти. Враховуючи те, що попит значно перевищує пропозицію, саме орендодавці диктують свої правила», – зазначила Надія Колядич.

Вона додала, що через те, що попит перевищує пропозицію, українські орендодавці дозволяють собі виписувати різноманітні умови та правила для орендарів. До прикладу, навряд чи власник квартири в Німеччині, Фінляндії чи США диктував би відсутність домашніх тварин чи навіть маленьких дітей в орендарів.

«Не ріелтор змушує власника без відома орендарів продавати свою квартиру, поставивши їх перед фактом, даючи тиждень на виселення. Такого в жодній європейській країні бути просто не може. І ми, ріелтори, дуже хочемо наблизитися до європейських стандартів та вплинути на свідомість громадян та безліч інших факторів, але це вдасться ще, мабуть, не скоро», – додає ріелтор.

Волинянка Ольга Менько, яка нині мешкає в Польщі, розповіла, що тут при заселенні в орендовану квартиру орендарі підписують договір оренди (Umowa o najmie mieszkania). Саме ця умова (договір) робить орендаря більш захищеним. Такими умовами часто нехтують самі ж поляки, а дарма.

«У нас був такий випадок, що ми мали підписану умову і нас власник не міг виселити. Однак коли переїхали на іншу квартиру, то поляки, які умови не мали, отримали такий собі клопіт, бо їм сказали з’їжджати наступного дня, адже всі три кімнати квартири будуть здавати іншому орендарю», – розповіла Ольга Менько.

Волинянка додала, що нині в її умові прописано, що власник не може самостійно, без орендарів, заходити в квартиру і має попередити про свій візит за дві години до приходу.

Часто в польських умовах прописують, за який час може власник або ж люди, які там живуть, повідомити про звільнення квартири. Або ж є моменти, коли до цього договору оренди додають додатки, в яких перелічують всі речі, які є в квартирі, тощо

***

Правоохоронці запевняють, що виявити квартирних аферистів непросто, але можливо.

Для таких злочинів, як квартирна афера, зазвичай характерна велика територія. Жертва може збути в Луцьку, а аферист дзвонитиме, скажімо, з Харкова. Відтак потерпілий і злочинець ніколи між собою не зустрічалися та не зустрінуться.

У прес-службі прокуратури Волинської області розповіли, що є випадки, коли таких аферистів виявляли та скеровували відповідні обвинувальні акти до суду. Головне, аби громадяни не замовчували таких випадків і не соромитися повідомляти одразу в правоохоронні органи про те, що стали жертвами аферистів.

Щодо самих же людей, то все ж таки треба «вмикати голову» та логіку і не "вестися" на сир в мишоловці під виглядом красивих фото квартир та фантастично низьких цін на їхню оренду. А ще краще не платити за «кота в мішку», а на власні очі побачити квартиру, її власника та перевірити відповідні документи перед платою завдатку та поселенням.

Також все ж таки варто самому прагнути цю взаємодію переводити у цивілізоване русло і укладати договір оренди, як роблять давно в цивілізованому світі. Адже допоки існуватиме такий напівлегальний і невпорядкований у якийсь один формат метод оренди житла, доти аферисти будуть користуватися цією прогалиною та наживатися на довірливих громадянах.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Максимум зручностей за низьку ціну: як в Луцьку "розводять" на квартирах