Що коїться на ринку комерційної нерухомості у Луцьку (фото)

На вулицях Луцька можна побачити чимало вивісок зі словом «оренда». Улюблені заклади, офіси багатьох відомих і не дуже компаній після початку повномасштабного вторгнення спорожніли. І якщо у мирний час на їх місце обов'язково прийшли би нові, війна дуже сильно скоротила спроможності українського бізнесу. Люди, які мають гроші, зараз не поспішають інвестувати, а ринок комерційної нерухомості у Луцьку, як кажуть фахівці, «швидше мертвий, ніж живий».

Журналісти сайту новин Луцька та Волині «Конкурент» продовжують серію матеріалів про те, як війна впливає на ринок нерухомості. У рамках цієї публікації фахівці розкажуть, що відбувається з комерційними площами, які можливості для розміщення бізнесу має місто та область, і коли чекати пожвавлення на ринку. 

 

ПІСЛЯ 24 ЛЮТОГО РИНОК ЩЕ НЕ ОЖИВ

Ціни на комерційну нерухомість залежать від економічної ситуації в країні навіть більше, ніж ціни на житлову, пояснює рієлтор Волинського агентства нерухомості Валерій Мусійчук. У бізнесі людина прораховує всі свої ризики, а повномасштабна війна їх суттєво додала.

Після 24 лютого ринок комерційної нерухомості в Україні так і не ожив. У містах на заході України очікувалося пожвавлення ринку через переїзд підприємств та підприємців із тимчасово окупованих територій і тих регіонів, які постійно обстрілюються ворогом. Однак, очікування не виправдалися. Принаймні у Луцьку. Близькість до кордону з Білоруссю, непевна ситуація з курсом валют далися взнаки, і комерційні площі у привабливих локаціях досі залишаються без орендарів. 

«Навіть якщо необхідна сума є, люди не поспішають її зараз вкладати, адже є шанс просто не повернути ті гроші. Нестабільна валюта, проблеми з доставкою товару з-за кордрону, логістичні труднощі... Я вже не кажу про те, що минулого місяця на Волині працювали системи ППО, на Рівненщину знову прильоти, до Білорусі від нас 150 кілометрів. З продажу комерційної нерухомості з початку повномасштабного вторгнення у нас не було жодних угод. Були тільки по оренді, і то невеликі», – каже Валерій Мусійчук 

 

На погіршення ситуації впливає також і нерозуміння власників комерційних площ того, як зараз працює ринок. Люди все ще чекають, що до Луцька буде масово релокуватися бізнес із півдня і сходу, і бояться продешевити, здаючи в оренду власні приміщення. 

З такою проблемою зіткнувся Сергій із Маріуполя. Він переїхав до Луцька з родиною, і вирішив перевезти сюди свій невеликий бізнес – фастфуд-точку, яка працює на виніс і на доставку. Сергій каже, що з пропозицією у місті все було добре, і варіантів багато. Однак, власники приміщень рідко розуміють, що довоєнні ціни більше не актуальні. 

«Коли ми почали тільки шукати приміщення, я не помітив дефіциту. Варіантів було багато, але ось із чим я стикнувся: багато приміщень мені наче підходили, і я хотів далі розмовляти. Питаю про ціну. Мені відповідають, що до війни було 15 тисяч, а зараз не знають. Я розраховував на 8 тисяч, але власники приміщень вирішували, що хай краще ті залишаються пустими. На проспекті Волі були декілька приміщень за адекватну ціну, але не підходили нашому бізнесу. Їх, наскільки мені відомо, швидко орендували. Деякі досі стоять порожні. Ті, які я дивився в травні. На Лесі Українки ціни космічні, і ми би просто не потягнули. 25-40 тисяч гривень за місяць...» – розповідає чоловік. 

Зрештою, він знайшов зручне приміщення на території Сіті Парку. А ті площі, власники яких не хотіли скидати ціну, і досі стоять порожніми, каже Сергій. 

На сайті безкоштовних оголошень OLX зараз більше трьох сотень пропозицій оренди комерційної нерухомості. Третина з них – офісні приміщення. Ще майже 10% – це склади і ангари з великою площею. Близько 20% – це площі під магазини і салони. Серед пропозицій  – площі кав'ярень і барів, що припинили роботу у війну, б'юті-центри, робочі кабінети у салонах, офіси тощо. 

 

УГОДИ Є, АЛЕ ЇХ НЕ БАГАТО

Ринок комерційної нерухомості ділиться на два типи: ринок покупця/орендаря та ринок власника, пояснює керівник відділу комерційної нерухомості компанії «Атланта нерухомість» Олександр Данкін. Відповідно, якщо хтось із них домінує на ринку, він, як правило, і диктує позиції. Коли у нас ринок власника, це означає, що площ не вистачає, а ті об'єкти, які з'являються, ідуть по вищих цінах, бо вибирати нема з чого. Зараз у нас ринок покупця/орендаря, каже фахівець – з'являється багато об'єктів, є вибір. А коли в тих, хто хоче відкривати свою справу, переїздити, є вибір, люди завжди мають право вибирати найкраще. Це призводить до того, що люди торгуються, збивають ціни, вторговують у переговорних процесах кращі для себе умови. 

« У зв'язку з тим, що їсти хочеться, бізнес-середовище повинно генерувати кошти, тому що ми теж розуміємо, що лінія фронту не тільки на передовій в окопах, але і тут, де економіка, де податки, зарплати. Тому ринок поступово почав відновлюватися. Але якщо аналізувати перше півріччя 2021 року і перше півріччя 2022 року, то ми на сьогодні маємо тільки 46% від минулорічної кількості закритих угод. Можна сказати, що ринок у нас впав на 54%», – говорить він. 

 

Валерій Мусійчук у свою чергу пояснює, що пропозиція оренди значно перевищує попит. Однак, навіть при таких розкладах, орендодавці не ідуть на зниження ціни. 

«Здавалося б, стільки людей сюди переїхало, бізнес буде переїжджати, треба піднімати ціну, а не опускати, думають власники. Вони не зважають на те, що бізнес закривається, що ніхто не хоче вкладатися. Дехто з тих, хто переїхав сюди, до цих пір сидять на вазіах і думають, чи їхати далі в Європу, а чи лишатися поки-що тут.  Лояльність орендодавців частково би змінила ситуацію. Але не сильно, я думаю. Пропозиція дуже велика, і хтось може піти на зниження ціни, щоб приміщення не простоювало. Але бізнес зупиняється, немає кому орендувати», – каже він. 

Ринок купівлі-продажу комерційної нерухомості практично мертвий. Фахівці пояснюють це тим, що власники приміщень, очевидно, не мають великої потреби у коштах і бояться продешевити. А ті, хто мають гроші, обирають сидіти в готівці, а не в інвестиціях.

Олександр Данкін розповідає, що держава у Луцьку доволі успішно продала велике приміщення у час війни. Ідеться про приміщення на Степана Бандери, 20 – колишній офіс «Промінвестбанку», що за головним корпусом ВНУ імені Лесі Українки. Приміщення продали з аукціону на «Prozorro». Стартова ціна була 9,5 млн грн. Чотири учасники доторгувалися до 15,5 млн грн.

«Це 1050 квадратів офісної будівлі в центрі міста, і якщо порахувати за нинішнім курсом долара, виходить 400-450 доларів за квадрат. Я вважаю, що ця ціна була адекватна у довоєнний час, але, на диво, ми маємо сьогодні закриту угоду з такою ціною», – каже Олександр Данкін. 

З оренди великих угод у Луцьку нема. Середні і дрібні є. Ідеться про малі бізнеси, як от салони краси, фармація тощо. Ціни за квадратний метр залишаються довоєнні, або власники не можуть здати приміщення. До прикладу, на проспекті Волі оренда квадратного метра комерційної площі може коливатися у межах 750-800 гривень. Деякі об'єкти здають за ціною, вищою, ніж 1000 гривень за квадратний метр. Такі приміщення, показово, досі залишаються без власників. 

 

ХТО ОСНОВНІ КЛІЄНТИ

Найбільше очікувань було від релокації бізнесів. Однак, ті, хто переїхали на Волинь, звертаються передусім до соціальних служб або міської влади, і отримують певні комерційні площі на пільгових умовах, каже Валерій Мусійчук.

Його колега з «Атланти» Олександр Данкін розповідає, що в основному релокований бізнес на Волині шукав або великі склади, або ж маленькі приміщення у густонаселених районах міста. 

«Заявки були. Їх можна розділити на дві категорії. Перша – це на Волинь заходили представники бізнесу, які шукали складські приміщення. Їм треба було склади на кілька тисяч метрів квадратних. Вони їх знайшли, і ми угоду успішно закрили. Другий сегмент – це малий бізнес. Люди, які мають комерційну жилку. У першу чергу вони турбуються про збереження власних життів, а вже потім задаються питанням, чи можуть тут у Луцьку робити те, що робили у своїх містах. Вони відкривають маленькі зоомагазини, шукають приміщення під салони манікюру-педикюру, перукарської справи. Це невеликий формат площ до 100 квадратних метрів», – пояснює фахівець. 

ЧИ ПОПОВНЮЄТЬСЯ РИНОК

Комерційні площі можуть з'являтися на первинному ринку – коли забудовник здав об'єкт і на першому поверсі залишив місце для комерції. Другий шлях – це вакантні приміщення, які були якийсь час зайняті, але звільнилися через те, що попередні власники виїхали. Третій – це коли перепрофільовують будівлі. Це стосується квартир на першому поверсі багатоповерхівок, або ж комунальних приміщень, які продають з аукціону. 

Зараз найбільше джерело комерційних приміщень у Луцьку – це той сектор вакантних приміщень. Нових з'являється дуже мало, кажуть фахівці. Забудовники завершують розпочаті проекти, і не так активно беруться за нові. 

 

До прикладу, забудовник «Казкова оселя» наразі пропонує п'ять вакантних комерційних приміщень у елітному житловому комплексі «Оселя парк». До початку повномасштабної війни на аналогічні п'ять комерційних приміщень у вже зведеному будинку швидко знайшлися орендарі, зараз люди не поспішають інвестувати, і чекають, коли будинок буде зведений повністю. 

 

Загалом у ЖК «Оселя парк» є 10 комерційних приміщень у двох будинках. Будинок на Чорновола, 5а вже введений в експлуатацію. Там 5 комерційних приміщень, 4 з яких вже мають своїх власників. П'яте приміщення зараз на стадії обговорення і погодження деталей, але також вже є потенційний орендар. 

«Оскільки у будинку, який ще зводиться, також у наявності 5 комерційнх приміщень, ми вже зараз ведемо перемовини з клієнтами для того, аби максимально швидко підготувати приміщення, враховуючи всі їх побажання та потреби. Перед цими приміщеннями є окремий заїзд на парковку. Відвідувачі комерції доступу у внутрішній двір не мають, оскільки в нас комплекс закритого типу. Але вільно припаркуватися перед комерційними приміщеннями є змога. Система відеоспостереження також захоплює ці місця, тому це зручно і безпечно. 

Люди цікавляться, враховують вся моменти, вважають величезним плюсом наявність підземного паркінгу і монолітну констукцію будинку – враховують ті безпекові норми, на які би рік тому ніхто не звертав увагу. Покупці, однак, не поспішають з інвестиціями. Чекають до моменту, коли готовність буде максимальною, і можна буде в найкоротші терміни зробити ремонт, в'їхати і працювати», – розповідає менеджерка з продажу Олена Самолюк. 

 

 

Читайте також: На квартири в луцькому ЖК «Оселя парк» можна взяти вигідну іпотеку від Ощадбанку

ЩО БУДЕ ДАЛІ

Ринок неодмінно запрацює, впевнені експерти. Коли і як це буде – залежить від ситуації на фронті та економічної ситуації в країні. 

«Як я вже казав, у нас надія тільки на «Хаймарси». Перебіг війни – це, напевно, перший аргумент, щоб ринок запрацював. Чим більшими будуть успіхи наші у війні – тим швидше почнуть повертатися бізнеси. Чим ближче буде перемога – тим більше буде зацікавленості в інвесторів. А найбільш ризикові і ті, які хочуть найбільше заробити, заходять тоді, коли ще кров з вулиць не встигли змити. Спершу вони зайдуть до нас, а потім поступово будуть рухатися на південь і схід», – підсумовує Валерій Мусійчук. 

Його колега Олександр Данкін додає, що після перемоги України ціни на комерційну нерухомість підуть угору, а угод стане дуже багато. 

«Я вірю в перемогу України, і якщо відштовхуватися від моєї віри і мого бачення, сподіваюся, те зло буде покаране. А зло не можна просто покарати на словах, тому однозначно буде якийсь «План Маршалла» для України за кошти тієї мерзоти, яка тут все це наробила. Очікую, що будуть дуже серйозні інвестиції у відбудову України. А тоді Україна буде привабливою для інвесторів, зросте рівень доходу, рівень життя українців. Нерухомість не може коштувати дешево у країнах, які добре розвиваються. Тому вангую, що ціни будуть рости», – підсумовує він. 

 

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ:

• Луцькі вілли 1920-х років: де в місті був елітний квартал (фото)
• Підприємець скупив майже всю нерухомість у селі в Луцькому районі (відео)
• Ціни на квартири в Україні за три місяці зросли на 10%
• Ринок нерухомості запрацював: волинський експерт розповів, які є нюанси (відео)